Zur Erschwinglichkeit von Wohnungsmieten und den sozialpolitischen Folgen

A1 Individuelle Determinanten der Mietkostenbelastung

Diese weiterführende Analyse stützt sich auf Daten des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP), anhand dessen wir schätzen, wie verschiedene sozioökonomische und für das Wohnen charakteristische Merkmale mit der Miete und der Mietkostenbelastung zusammenhängen. Das SOEP ist eine der ältesten und größten Panelstudien der Welt mit aktuell etwa 30.000 Befragten in rund 15.000 Haushalten jährlich. Es werden sowohl individuelle Charakteristiken wie Geschlecht, Einkommen und Erwerbstätigkeit als auch Haushaltszusammensetzung, Wohnsituation und damit verbundene Kosten abgefragt (Sozio-oekonomisches Panel 2022). Alle hier berechneten Werte wurden auf der Haushaltsebene gewichtet, sodass sie für die deutsche Bevölkerung repräsentativ sind.

Sofern im Folgenden nicht anders gekennzeichnet, bezeichnet der Begriff „Haushaltsmitglieder“ als Variable alle erwachsenen Mitglieder eines Haushalts. Variablen wie die Arbeitsanstellung sind auf individueller Ebene erfasst und wurden auf Haushaltsebene skaliert. Wenn also beispielsweise mindestens ein Haushaltsmitglied im Befragungsjahr in Vollzeit angestellt war, zeigt die Variable den Wert „Vollzeit“ für den gesamten Haushalt im betreffenden Jahr.

Für eine reine Betrachtung der Unterschiede zwischen Haushalten schätzen wir die Effekte der verschiedenen Determinanten mittels einer OLS-Regression, die lediglich die Durchschnitte über die Zeit betrachtet. Die folgende Gleichung beruht also nur auf der Varianz zwischen den Haushalten, nicht der zeitlichen:

 (1)

ist die abhängige Variable, die entweder die durchschnittliche Bruttokaltmiete oder die Mietkostenbelastung für Haushalt i angibt. Sie wird linear geschätzt durch die Regressoren in Matrix und Matrix . Im Einzelnen sind dies die Variablen „Wohnfläche“ und „Gebäudeart“. Die Variable „Wohnfläche“ gibt eine Zahl in Quadratmetern an. Die kategoriale Variable „Gebäudeart“ kann entweder ein landwirtschaftliches Wohngebäude, ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, ein Reihenhaus, ein Wohnhaus mit 3–4 Wohnungseinheiten, ein Wohnhaus mit 5–8 Einheiten, ein Wohnhaus mit 9 oder mehr Wohnungen, oder ein Hochhaus mit 9 oder mehr Stockwerken angeben.

(Sozio-)demografische Merkmale sind in der Matrix enthalten. Die Variable „Anzahl der Haushaltsmitglieder“ gibt eine natürliche Zahl an. „Anstellungsverhältnis“ zeigt, ob mindestens ein Haushaltsmitglied Vollzeit oder Teilzeit beschäftigt, arbeitslos, in Ruhestand oder in Ausbildung ist oder eine andere Anstellungsart hat. Die Alterskategorien nehmen jeweils den Wert 1 an, wenn das Durchschnittsalter der Haushaltsmitglieder in dieser Spanne liegt. Wenn zutreffend, nehmen die Indikatorvariablen „Akademikerhaushalt“, „Sozialleistungen“ sowie „Wohngeld“ jeweils 1 an.

Die Variable „Stadt“ zeigt an, ob sich der Haushalt im städtischen Raum befindet. Weiterhin wird das jährliche Haushaltsnettoeinkommen in Euro berücksichtigt, ebenso wie ein Indikator für eine Neuvertragsmiete, der den Wert 1 anzeigt, wenn der Haushalt innerhalb des zurückliegenden Jahres umgezogen ist. α_i zeigt die fixen Effekte auf Haushaltsebene, die zeitlich konstant sind. ϵ_i ist der idiosynkratische Fehlerterm.

Aus den Ergebnissen, die in Tabelle A1 abgetragen sind, wird deutlich, dass mit zunehmendem Haushaltsnettoeinkommen zwar die Miete steigt, gleichzeitig aber auch die Mietkostenbelastung sinkt.^[6] Dieser Befund und alle folgenden Effekte sind jedoch trotz unseres Versuchs, alle unbeobachteten Störfaktoren zu berücksichtigen, keineswegs kausal zu interpretieren. Dennoch geben sie analytische Anhaltspunkte.

Haushalte, die innerhalb des vergangenen Jahres umzogen, haben eine etwa 3,7 Prozentpunkte höhere Mietbelastung, zahlen aber auch eine höhere Miete. Haushalte, die in städtische Regionen ziehen, zahlen fast 90 Euro mehr Miete pro Monat als in ländlichen Regionen. Die Belastung steigt ebenfalls um knapp 3 Prozentpunkte. Es wird deutlich, dass sich sowohl die Wohnfläche als auch die Gebäudeart signifikant und positiv auf die Mietkostenbelastung auswirken. Eine Ausweitung der Wohnfläche um 10 Quadratmeter hat eine Erhöhung der Mietkostenbelastung von etwa 3,6 Prozentpunkten zur Folge, jedoch mit abnehmender Rate. Die Gebäudeart, in der sich die Wohnung befindet, hat – mit Ausnahme des landwirtschaftlichen Wohngebäudes – einen signifikanten Effekt sowohl auf die Miethöhe als auch auf die Mietbelastung. Im Vergleich zum Referenzwert „Ein- oder Zweifamilienhaus“ haben Mieter in anderen Gebäuden eine höhere Belastung zu schultern.

Der Zusammenhang des Sozialleistungsempfangs von Haushalten (Kinderzuschlag, Sozialhilfe, Hilfe in besonderen Lebenslagen, ALG 2, Unterstützung zum Lebensunterhalt, Grundsicherung im Alter, Leistungen aus der Pflegeversicherung) mit der Belastungsquote ist positiv. Wohngeld empfangende Haushalte haben dagegen durchschnittlich eine höhere Miete, aber auch eine geringere Belastung.

Das Durchschnittsalter der Haushaltsmitglieder ist ein bedeutender Faktor. Im Vergleich zur Referenzkategorie „31–40 Jahre“ haben Haushalte im Alter unter 20 Jahren eine rund 3,4 Prozentpunkte höhere Mietbelastung. Im Alter über 61 Jahren nehmen die Mietkosten und die Belastung ab. Auch das Anstellungsverhältnis übt offenbar einen signifikanten Einfluss auf die Mietbelastung aus. Zum Referenzwert „Vollzeitanstellung“ haben alle anderen Merkmale einen signifikant positiven Effekt auf die Mietkostenbelastung bei geringeren Mietzahlungen. Haushalte mit Akademikern weisen durchschnittlich eine höhere Mietzahlung, jedoch eine niedrigere Mietkostenbelastung auf.